Depositum, kontrakt og husleieloven: det du må ha på plass før du leier ut

En leiekontrakt kan ha en sluttdato eller løpe til en av partene sier opp. Velger du sluttdato, sier husleieloven at avtalen må vare i minst tre år, paragraf 9-3. Unntaket er en sokkel- eller loftsleilighet i huset du selv bor i, der minstetiden er ett år. En kortere tidsbestemt avtale enn loven tillater, blir regnet som tidsubestemt, og da gjelder oppsigelsesreglene i stedet.

Kontrakten skal være skriftlig, og den skal si hvem partene er, hvilken bolig det gjelder, hva leien er, når den betales, hva depositumet er, og hvor lenge avtalen varer. Det som ikke står der, avgjøres av loven, og loven er som regel på leietakerens side.

Depositumet kan ikke være høyere enn seks måneders leie, paragraf 3-5. Det skal stå på en egen konto i leietakerens navn, sperret slik at ingen av partene kan ta ut pengene alene. Rentene tilhører leietakeren. Setter du depositumet på din egen konto, kan leietakeren kreve det tilbake når som helst, med renter.

Når leieforholdet er over, betales depositumet ut når begge er enige, eller når det foreligger en avgjørelse. Er dere uenige om skader, er det overtakelsesprotokollen med bilder som avgjør. Uten den står ord mot ord, og det taper som regel utleieren.

Leien skal avtales som ett bestemt beløp, paragraf 3-1. Det eneste du kan legge til utenom, er leietakerens andel av strøm, brensel, vann og avløp, og bare når det er avtalt. Alt annet, som internett eller felleskostnader, må ligge inne i leien.

Leien kan reguleres i takt med konsumprisindeksen, men tidligst ett år etter siste fastsetting og med minst én måneds skriftlig varsel, paragraf 4-2. Hvert tredje år kan leien i tillegg settes til gjengs leie, altså det tilsvarende boliger går for i området, med seks måneders varsel, paragraf 4-3. Glemmer du å regulere, får du ikke etterbetalt.

Er ikke annet avtalt, er oppsigelsestiden tre måneder for en bolig, regnet fra den første i måneden etter at oppsigelsen kom fram, paragraf 9-6. Leietakeren kan si opp uten å oppgi grunn. Utleieren må ha en saklig grunn, og oppsigelsen skal være skriftlig og opplyse om at leietakeren kan protestere innen én måned, paragraf 9-7. En oppsigelse som mangler dette, er ugyldig.

En tidsbestemt avtale trenger ingen oppsigelse. Den opphører på sluttdatoen. Men har du ikke skriftlig varslet leietakeren om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, kan leietakeren likevel si opp underveis.

Loven krever ingen protokoll, men det er protokollen som avgjør depositumsoppgjøret. Gå gjennom boligen rom for rom sammen med leietakeren den dagen nøklene overleveres. Skriv ned tilstanden, ta bilder av gulv, vegger, bad og hvitevarer, les av strømmåleren, og få begge parters signatur. Gjør det samme ved utflytting.

Det er dette vi gjør på hver overtakelse, på telefonen, med bilder per rom. Ved utflytting sammenlignes de to protokollene, og et eventuelt krav i depositumet bygger på forskjellen, ikke på hukommelsen.